Sự phát triển của Châu Đức trong những năm gần đây

Những năm gần đây, sự phát triển của huyện Châu Đức đã đưa kinh tế xã hội của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ngày càng phát triển. Đây còn là điểm sáng thu hút đầu tư với những dự án bất động sản công nghiệp. 

• Phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Tốc độ tăng trưởng của ngành nông nghiệp huyện đạt bình quân 3,6%/năm. Trên địa bàn huyện Châu Đức đã có nhiều cơ sở sản xuất, kinh doanh hoạt động hiệu quả trong lĩnh nông sản.

• Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ sản xuất tại huyện Châu Đức ngày càng hoàn thiện, nhiều công trình thủy lợi đầu mối quan trọng được xây dựng và đưa vào khai thác có hiệu quả như: hồ Sông Ray, hồ Đá Đen, hồ Kim Long, hồ Đá Bàng…

• Hệ thống giao thông nội vùng của Châu Đức khá hoàn chỉnh, các tuyến đường huyết mạch kết nối huyện với các địa phương khác và đường liên xã được thảm nhựa.

• Hơn 90% đường liên thôn, ấp và tuyến hẻm, giao thông nội đồng đã kiên cố, bê tông hóa. Tổng chiều dài đường giao thông trên địa bàn hiện khoảng 903 km, tăng 233% so với năm đầu mới thành lập.

• Trên địa bàn huyện còn có khoảng gần 900 cơ sở, DN sản xuất, kinh doanh với tổng số lao động hơn 6.200 người; hơn 6.700 cơ sở, hoạt động kinh doanh TM-DV thu hút hơn 10 ngàn lao động tham gia.

• Tập trung phát triển thương mại – dịch vụ, đặc biệt là sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp. Đến nay, KCN Đô thị Châu Đức đã có 5 nhà đầu tư đi vào hoạt động, thu hút khoảng 2.500 lao động; CCN Ngãi Giao thu hút khoảng hơn 2.000 lao động; KCN Đá Bạc đang ngày càng hoàn thiện hạ tầng, sẵn sàng thu hút đầu tư. Ngoài ra còn có Becamex, Vinhomes Châu Đức,…

 

Tại sao năm 2021, bất động sản Châu Đức được kỳ vọng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư?

Nhu cầu đang dịch chuyển

Ở thời điểm hiện tại BĐS đang được giới đầu tư chọn là kênh đầu tư tốt nhất, an toàn nhất trong giai đoạn dịch bệnh hiện tại. Cụ thể nếu đầu tư vào vàng, khi giá vàng trong nước nhảy từ dưới 50 triệu đồng/lượng lên hơn 60 triệu đồng/lượng và có những xu hướng không ổn định. Tình hình này có thể gây rủi ro cho người mua vàng vật chất nếu dịch bệnh COVID-19 có xu hướng thoái như thời gian vừa qua.

Đối với kênh gửi tiền tiết kiệm, vốn được nhiều người lựa chọn trong giai đoạn kinh tế trầm lắng, kênh này phù hợp với những người thận trọng. Nhưng thực tế cho thấy, nhu cầu vay đang giảm sút, thanh khoản ngân hàng dồi dào. Đồng thời, lãi suất có xu hướng giảm xuống để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp. Do đó, lãi suất tiết kiệm cũng giảm mạnh.

Chứng khoán được hàng trăm ngàn nhà đầu tư lựa chọn vì phù hợp với mọi mức vốn. Tuy nhiên việc dễ đầu tư không có nghĩa dễ sinh lời, nhất là trong bối cảnh hầu hết các doanh nghiệp niêm yết đều gặp khó vì dịch bệnh.

Ở các thời kỳ khủng khoảng kinh tế trước đây, giá BĐS ở Việt Nam chưa bao giờ rơi thẳng đứng và chỉ chậm lại ở mốc tại thời điểm đó. Và sau khi kinh tế ổn định, BĐS ngay lập tức “lấp đầy” sự hao mòn trước đó và tiến lên một mặt bằng giá mới. Do đó hiện nay chính là thời điểm phù hợp cho các nhà đầu tư đưa ra sự lựa chọn cho cơ hội mới.

Làn sóng đầu tư dự án BĐS ở các tỉnh lẻ dồn dập hơn trong vài năm trở lại đây. Thời gian trước, khu vực trung tâm các đô thị lớn được ví như “đất vàng” là sự lựa chọn hàng đầu của các “ông lớn” địa ốc, thì nay ngày càng có nhiều doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư, khai phá các vùng đất mới.

Theo nhìn nhìn nhận của chuyên gia, tính hấp dẫn của bất động sản trong những năm trở lại đây đều gắn với sự dịch chuyển. Đó là xu thế, xu hướng. Xu thế rất quan trọng đó là dịch chuyển thị trường theo khu vực, cụ thể như khu Đông Sài Gòn bao gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu (BRVT) đây là khu vực đang phát triển, còn nhiều dư địa và điều kiện hạ tầng để xây dựng ngay từ ban đầu, tập trung nhiều nhà đầu tư lớn với nhiều dự án khu đô thị kiểu mẫu.

Trong đó BRVT được đánh giá là thị trường tiềm năng phù hợp “khẩu vị” của các nhà đầu tư hiện nay. Đây là nơi có thị trường, có khả năng sinh lời tốt, giá còn ở ngưỡng thấp. Đặc biệt là khu vực bắt đầu có sự phát triển mạnh về kinh tế, chính sách cởi mở, thu hút được nhiều nhà đầu tư đến với địa phương đó tham gia đầu tư vào dự án phát triển công nghiệp, hạ tầng, kinh tế du lịch với nhiều lợi thế khác.

Những năm qua, Bà Rịa – Vũng Tàu luôn là tỉnh có tốc độ phát triển hàng đầu cả nước, đặc biệt là lĩnh vực công nghiệp, du lịch, khai thác khoáng sản. Chính sự phát triển mạnh mẽ như vậy đã khiến cho tỉnh gặp nhiều áp lực về hạ tầng kỹ thuật, an sinh xã hội.

Mục tiêu của Chương trình là đến năm 2020 toàn tỉnh có 12 đô thị, tỷ lệ đô thị hóa toàn tỉnh dự kiến khoảng 60%. Đến năm 2025, phấn đấu toàn tỉnh có 14 đô thị, trong đó 02 đô thị loại I gồm thành phố Vũng Tàu, thành phố Bà Rịa; 03 đô thị loại III gồm Long Điền – Long Hải, Phú Mỹ, Côn Đảo; 02 đô thị loại IV gồm Ngãi Giao và Phước Bửu. 07 đô thị loại V gồm các thị trấn hiện hữu Đất Đỏ, Phước Hải; các thị trấn thành lập mới gồm Kim Long, Bình Châu, Lộc An, Hòa Bình và Hồ Tràm. Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến khoảng 70%.

Ngay sau khi Chương trình phát triển đô thị được phê duyệt, thị trường bất động sản tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã trở nên rất sôi động. Đặc biệt tại các khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp như Châu Đức, Phú Mỹ, TP Bà Rịa nhu cầu nhà, đât ở tăng một cách đột biến.

Trong đó, tình hình mua bán đất sôi động ở huyện Châu Đức trong thời gian qua phần lớn tập trung ở khu vực có vị trí gần các KCN đang hình thành, dọc theo QL56 và các tuyến đường lớn của huyện.

Giới đầu tư thứ cấp tại khu Đông cho biết họ thắng lớn ở thị trường BRVT từ năm 2019 tới nay bởi biên độ tăng giá của thị trường này tốt nhất hiện nay và vì lượng hàng ít lên độ cạnh tranh cũng hạn chế. Giá BĐS ở khu vực này giá còn mềm, dao động từ 10-15 triệu đồng/m2 đối với những dự án đầu tư hoàn chỉnh, bài bản. Theo một số báo cáo năm 2019, giá đất tại đây hầu hết đều tăng trung bình khoảng 50 – 65% so với năm 2017.

Một nhà đầu tư lâu năm tại thị trường Bà Rịa cho biết, chị vừa bán cho một khách hàng đến từ TPHCM lô đất với giá 4,5 tỷ đồng (45 triệu đồng/m2). Chỉ 3 tuần sau, người này đã sang cho người khác với giá 5,4 tỷ đồng. Hiện nay miếng đất giá đã được định giá lên gần 6 tỷ đồng. Đây là biên độ lợi nhuận khá tốt cho nhà đầu tư thứ cấp phía Nam hiện nay

Châu Đức – Định hướng là “Thành phố công nghiệp – công nghệ cao” trong tương lai

Đánh giá về thị trường BRVT năm 2021 chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản cho rằng để đánh giá một thị trường bất động sản phát triển thế nào trong thời gian tới thì phải nhìn vào các yếu tố như giao thông, quy hoạch và nhu cầu phát triển của các nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Với định hướng phát triển đô thị là phát triển bền bững, tăng cường quản lý chất lượng đô thị, thiết lập lại trật tự trong quản lý đất đai, quản lý đô thị; phát triển kết cấu hạ tầng giao thông đồng bộ, hiện đại, tiếp cận theo hướng đô thị bền vững, sinh thái và thông minh.

Trong đó Huyện Châu Đức là địa phương được đánh giá là khu vực không ngừng phát triển, định hướng là “Thành phố công nghiệp – công nghệ cao” trong tương lai.

Điểm nhấn của thị trường này là hạ tầng giao thông đã kết nối đồng bộ. Đây chính là điểm tựa để thị trường Châu Đức từng bước đón đầu cơ hội phát triển trong tương lai. Cụ thể, về đường bộ, Quốc lộ 51 đã mở rộng lên quy mô 6 làn xe, tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và đường sắt Biên Hòa – Vũng Tàu, đường cao tốc Xuyên Á, Quốc lộ 56 – tuyên tránh TP. Bà Rịa được đẩy nhanh tiến độ… Châu Đức được đánh giá có lợi thế vượt bậc trong việc liên kết với các tỉnh thành, các trung tâm kinh tế lớn tại khu vực Đông Nam Bộ.

Bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục có triển vọng tăng trưởng cao trong vài năm tới

Ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) vẫn đang có xu hướng tăng trưởng ổn định nhờ vào viễn cảnh tích cực của nền kinh tế Việt Nam và sự chuyển dịch sản xuất. Theo đó, 2 xu hướng ngành bao gồm: cho thuê nhà xưởng xây sẵn trở thành động lực tăng trưởng lợi nhuận cho các công ty phát triển bất động sản KCN và sự tăng trưởng của bất động sản KCN tại các tỉnh xa vùng kinh tế như Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Dương và Bắc Giang.

Với viễn cảnh tích cực của nền kinh tế Việt Nam, nhu cầu bất động sản khu công nghiệp tiếp tục được duy trì trong giai đoạn 2020-2021 nhờ vào:

• Xu hướng chuyển dịch các nhà máy từ Trung Quốc đến ASEAN.

• Tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam với các hiệp định thương mại tự do (FTA), đặc biệt là FTA giữa Việt Nam và liên minh châu Âu.

Việt Nam vẫn là vị trí thu hút chuyển dịch công nghiệp từ Trung Quốc với chi phí hoạt động thấp và ưu đãi thuế suất

Chiến tranh thương mại đã đẩy mạnh xu thế dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang các quốc gia khác trong năm 2019, minh chứng bởi dòng vốn FDI từ Trung Quốc và Hồng Kông vào việt Nam tăng mạnh trong 9 tháng 2019. Bên cạnh đó, chiến lược “Trung Quốc +1” với mục tiêu mở rộng hoạt động các nhà máy Trung Quốc sang các quốc gia khác nhằm đa dạng hóa rủi ro và giảm chi phí nhân công cũng thúc đẩy sự dịch chuyển của các công ty từ Trung Quốc sang ASEAN, tạo cơ hội lớn cho các công ty hoạt động bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi từ dòng vốn FDI trong vài năm tiếp theo.

So với các quốc gia trong khu vực (Phillippines, Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Myanmar) về mức độ thu hút công nghiệp, Việt Nam vẫn là vị trí tiềm năng cho sự chuyển dịch của các công ty nhờ vào giá thuê đất, tiền nhân công, chi phí năng lượng và nhà xưởng thấp. Bên cạnh chi phí hoạt động thấp, Việt Nam đã giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 22% xuống mức 20% vào năm 2016 cho tất cả các công ty trong nước và nước ngoài để tăng cường thu hút sản xuất.

FTA sẽ là nhân tố chính để phát triển bất động sản KCN trong giai đoạn tiếp theo

Vào thời điểm tháng 10/2019, đã có 12 FTA có hiệu lực và FTA với liên minh châu Âu (EVFTA) đã được ký vào 30/6/2019. EVFTA đang trong quy trình chấp thuận nội bộ tại châu Âu và Việt Nam trước khi có hiệu lực. Việt Nam đang tăng cường sử dụng lợi thế từ các FTA để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế. Theo Bộ Công Thương, giá trị xuất khẩu có áp dụng ưu đãi thuế quan FTA trong năm 2018 đạt 46,2 triệu USD, tương đương với 39% tổng giá trị xuất khẩu đến các thị trường có ký kết FTA với Việt Nam, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường Ấn Độ có tỷ lệ sử dụng ưu đãi thuế quan cao nhất, đạt 72% thông qua hiệp định AIFTA, kế đó là Chile và Hàn Quốc có tỷ lệ sử dụng ưu đãi thuế quan lần lượt là 67% và 35%.

Thuế xuất khẩu hàng hóa từ Việt Nam đến liên minh châu Âu sẽ được xóa bỏ ngay khi EVFTA có hiệu lực hoặc trong giai đoạn ngắn sau đó (tối đa là 7 năm). Đây là mức cam kết cao nhất mà Việt Nam đã đạt được trong số các FTA đã ký kết. Hiện nay, chỉ 42% giá trị xuất khẩu của Việt Nam tới liên minh châu Âu được hưởng mức thuế 0% thông qua biểu thuế ưu đãi toàn cầu (GSP).

Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế – xã hội quốc gia (NCIF) ước tính rằng EVFTA sẽ giúp GDP của Việt Nam tăng 4,3% cho đến năm 2030. Tổng giá trị xuất khẩu tới liên minh châu Âu sẽ tăng 44,4% cho đến năm 2030. Theo đó, hiệp định EVFTA sẽ giúp thúc đẩy đầu tư sản xuất tới Việt Nam, giúp duy trì dòng vốn FDI vào Việt Nam trong các năm tới.

Bà Rịa – Vũng Tàu được kỳ vọng sẽ trở thành điểm sáng về tăng trưởng thuê bất động sản KCN trong năm 2021

Theo CBRE, các khu công nghiệp ở các tỉnh xa vùng kinh tế, như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình, Quảng Ninh ở phía Bắc và Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa-Vũng Tàu ở phía Nam sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong những năm tới, nhờ vào: 1) quỹ đất dồi dào tại các tỉnh này với tỷ lệ lấp đầy năm 2019 chỉ 76% ở miền Bắc và 58% ở miền Nam, thấp hơn so với tỷ lệ 91% ở miền Bắc và 83% ở miền Nam của các tỉnh thuộc vùng kinh tế; và 2) giá thuê đất ở các tỉnh xa vùng kinh tế chỉ khoảng 50-150 USD/m2 /kỳ thuê, thấp hơn so với mức giá 60-300 USD/m2 /kỳ thuê ở các tỉnh thuộc vùng kinh tế.

Các tỉnh xa vùng kinh tế mà có cơ sở hạ tầng phát triển, đặc biệt là hệ thống cảng và đường cao tốc, sẽ có tốc độ tăng trưởng cho thuê KCN tốt hơn các tỉnh xa vùng kinh tế khác và các tỉnh thuộc vùng kinh tế. Theo đó, các tỉnh xa vùng kinh tế, có quỹ đất lớn, giá cho thuê đất thấp, cơ sở hạ tầng tốt để kết nối với các tỉnh thuộc vùng kinh tế, kết nối với cảng và đường cao tốc có thể đạt được sự tăng trưởng mạnh hơn về giá và diện tích cho thuê vào năm 2020 so với các tỉnh khác.

Cụ thể, Bà Rịa-Vũng Tàu với tỷ lệ lấp đầy ở mức 73% và giá cho thuê KCN thấp nhất tại miền Nam,với mức giá 58 USD/m2 / kỳ thuê tại thời điểm cuối 6T19, sẽ trở thành điểm sáng về bất động sản KCN trong giai đoạn 2020-2021 nhờ vào hệ thống cao tốc và cụm cảng quốc tế Cái Mép-Thị Vải, đặc biệt là khu Sonadezi Châu Đức (SZC) với KCN Châu Đức và IDICO (IDC) với KCN Phú Mỹ tại Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo đánh giá của nhiều nhà đầu tư BĐS lâu năm, năm 2021 sẽ là thời điểm vươn lên mạnh mẽ của BĐS Châu Đức với những sự phát triển về công nghiệp của tỉnh trong năm 2020, trên địa bàn tỉnh đã triển khai nhiều cụm công nghiệp – công nghệ cao lớn của cả nước. Trong đó, có thể kể KCN Đá Bạc (1.058ha), Cụm KCN đô thị & Sân Golf Sonadezi Châu Đức với quy mô 2.287ha cùng hơn 80.000 lao động… Trong tương lai khi những KCN sẽ lấp đầy và thu hút nhiều doanh nghiệp, số lượng chuyên gia, nhân sự cũng từ đó tăng cao, tỉ lệ thuận với nhu cầu tiêu thụ BĐS nhà ở.

Từ những tháng cuối năm 2019, giá đất tăng lên 20-30% dưới tác động của hàng loạt các công trình giao thông được triển khai xây dựng. Đến 2 quý đầu năm 2020 giá tại các dự án tại khu vực TP Bà Rịa, xã Nghĩa Thành – huyện Châu Đức đã tăng hơn 30% so với năm 2019 và tình hình giao dịch cũng sôi động. Khả quan để đánh giá thì khả năng tiêu thụ nhanh chính là phân khúc các dự án gần các KCN, vì nhu cầu người lao động cần nhà ở là rất lớn.